За последние пять лет в центральных районах российских городов-миллионников наблюдается стагнация строительства новых ТЦ

28 февраля 2025-го возле Тверской заставы открылся ТЦ «Афи Галерея». Ожидается, что в течение года должен быть введен в эксплуатацию торговый сегмент многофункционального проекта Chkalov (локация у Курского вокзала). Других премьер столичном центре нет и не предвидится. В других миллиониках ситуация еще сложнее: их центральный районы не видели новых проектов минимум несколько лет. По данным УК «САМПА», в Казани, Санкт-Петербурге и Волгограде «засуха» длится с 2013 г., в Омске – с 2011-го, а в Ростове-на-Дону – с 2006-го. Означает ли это, что тема «торгового центра в городском центре» фактически закрыта? Или формат готовится к перерождению?

Исследование, проведенное специалистами УК «САМПА», показало, что центральные районы 16 российских городов с населением от 1 млн человек суммарно включают 149 торговых комплексов разного масштаба (общая площадь – 5,1 млн кв. м, арендопригодная – 3,0 млн кв. м). В Москве сеть таких объектов насчитывает 33 адреса, в Санкт-Петербурге – 26, в Екатеринбурге – 19, в Нижнем Новгороде – 14, в Перми – 10, в остальных мегаполисах – менее 10.

Самая высокая концентрация торговой недвижимости в рамках городского центра характерна для Екатеринбурга. Без малого треть валового екатеринбургского GLA (31,8%) связана с теми самыми 19 комплексами. Рекордный результат во многом был достигнут за счет крупнейшего регионального ТРК «Гринвич», частично восстановившего работу после 10-дневнего закрытия. Если исключить этого гиганта из подсчетов, показатель опустился бы до 16,6%. Тогда бы первое место в рейтинге досталось Нижнему Новгороду. По обе стороны от устья Оки готовы к эксплуатации 290,6 тыс. кв. м качественной торговой недвижимости – 29,3% от фонда, который располагает весь город. Помимо Екатеринбурга и Нижнего в топ-5 фигурируют Челябинск, Воронеж и Волгоград с пропорцией в 23-24%. В Перми и Омске значение центральных локаций для городской торговой индустрии заметно меньше. Их вклад не превышает, соответственно, 19,4% и 17,9%.

Чаще всего на долю центра в мегаполисах приходится по 10-11% используемых торговых пространств. Эта пропорция установилась в Краснодаре, Казани, Москве, Санкт-Петербурге и Новосибирске. Близкие значения (8,3%) демонстрирует Красноярск. На самарском, уфимском и ростовском рынках присутствие торговых комплексов с «центральной пропиской» сводится к мизерным значениям. Они занимают всего несколько процентов в общей структуре предложения.

По мнению Марии Дороховой, коммерческого директора УК «САМПА», исследуемая категория ТЦ – первые кандидаты на реконцепцию: «Около 80% объектов торговой инфраструктуры, которые сейчас функционируют в центральных районах российских мегаполисов, имеют как минимум 15-летний стаж.

Первый этап освоения центральных локаций торговыми девелоперами продолжался с 2001-го по 2005-й гг. Тогда появилась примерно четверть нынешней экспозиции (28%, 41 адрес). Наиболее плодотворным периодом стали 2006-2010 гг. Их наследство – 54 действующих ТЦ (36% выборки) с 960 тыс. кв. м GLA. Но затем дали о себе знать истощение запаса качественных земельных участков и перераспределение инвестиционных потоков. Как итог, в пятилетие 2011-2015 гг. были сданы 23 комплекса, в 2016-2020 гг. – 3, а в 2021-2025 гг. – 5. Последний дебют – открытие ТЦ «Афи Галерея» по соседству с Белорусским вокзалом Москвы – состоялся в самом конце февраля 2025 г. От предшествовавших стартов (ТЦ «Павелецкая Плаза» и вторая очередь ТЦ «Смоленский Пассаж) его отделяют три с лишним года. Это не самый долгий перерыв на столичном рынке. Между премьерами того же «Смоленского Пассажа 2» (2021 г.) и ТЦ «Казанский» прошло девять лет. В центре Санкт-Петербурга экспозиция ТЦ не обновлялась с 2013 г., когда первых посетителей принял реконструированный универмаг «Чкаловский». Парой дебютов в 2022 г. отметились Челябинск («Таганай») и Пермь (iMALL Эспланада). В миллионниках к востоку от Урала активность девелоперов прекратилась в 2018 г. (новосибирский ТЦ «Река»), к западу – в 2017 г. (запуск ЦУМа и третьей очереди ТРЦ «Галерея Чижова» в центре Воронежа).

«В размещении новых торговых центров внутри городского центра сегодня нет ни возможности, ни потребности. Исключениями выступают несколько мегаполисов (Ростов-на-Дону, Уфа, Самара). Нужно учитывать, что центр города – это специфическая локация, и трафик в ней формируется иначе, чем в спальных районах. Лишь небольшая часть горожан проживает здесь постоянно. Как правило, люди приезжают сюда ради шопинга, развлечений, отдыха и работы. Но за этот поток классическим ТЦ нужно конкурировать с очень насыщенным уличным ритейлом. Выиграть конкуренцию можно только за счет уникального наполнения и качественной инфраструктуры., – резюмирует Мария Дорохова, коммерческий директор УК «САМПА».