Рынок малоэтажного жилья в России: особенности и тренды

Компанией ResearchView был проведен анализ данных российского рынка малоэтажного строительства, доступных на декабрь 2023 г., с целью выявления изменений, которые произошли на рынке в 2022-2023 годах, и наметившихся тенденций.

В данном обзоре под малоэтажным жильем мы понимаем как малоэтажное многоквартирное жилье (до 4 этажей), так и частные дома (индивидуальное жилищное строительство — ИЖС). Хотя в отношении ИЖС закон не оперирует понятием «малоэтажный», фактически недвижимость до 4 этажей в основном представлена именно частными домами, и в существующих источниках эти категории часто не дифференцируются.

Характерной особенностью данного сегмента является слабая заинтересованность в нем со стороны крупных игроков, что объясняется более низкой рентабельностью. Такие крупные девелоперы как «ПИК» и «Самолет» анонсировали свой выход на рынок малоэтажного жилья только в 2021 году и на данный момент находятся на этапе реализации своих первых проектов в этом сегменте. На данный момент предложение девелоперов в общей структуре предложения малоэтажного жилья ориентировочно не превышает 4%.

Также следует обратить внимание на неготовность значительной части населения прибегать к услугам официальных компаний в сегменте ИЖС, так как это удорожает возведение жилья, а для многих стоимость является более важным фактором, чем качество, предсказуемость процесса строительства и потенциальная ликвидность объекта. Данный факт в том числе нашел отражение в инициативе правительства страны в 2022 году распространить льготную ипотеку на самостоятельное строительство без привлечения подрядчиков, хотя банки в целом относятся к таким объектам настороженно.

Ограниченные возможности использования ипотечных кредитов на ИЖС в целом являются одним из основных факторов, сдерживающих рост рынка в данном сегменте, что помимо популярности строительства своими силами также связано с недостаточной развитостью рынка типовых проектов. Это представляет для банков сложности в плане оценки рисков, контроля строительства и продажи объекта в случае дефолта заемщика. В связи с этим в конце 2021 года при поддержке Минстроя России был запущен цифровой сервис для индивидуального жилищного строительства «Строим.дом.рф», который в 2023 году был интегрирован с Госуслугами и позволяет онлайн выбирать сертифицированные типовые проекты, подрядчиков и ипотечные программы.

Среди других правительственных мер, призванных стимулировать малоэтажное строительство — распространение использования эскроу-счетов на строительство частных домов и коттеджных поселков, что снижает риски как для банков, так и для покупателей.

Также в правительстве обсуждают возможность субсидирования малоэтажного строительства, и, в частности, в 2022 уже были утверждены правила субсидирования производителей деревянных домокомплектов.

Всего в 2022 году в эксплуатацию было введено более 100 млн кв. м. жилья, из которых около 60 млн кв. м приходится на ИЖС, что превышает показатель прошлого года почти на 17%. Тем временем в пятилетней перспективе спрос на ИЖС ожидается на уровне 450 млн кв. м. что оставляет пространство для дальнейшего роста, особенно с учетом принимаемых правительством мер.

Ключевые тенденции и характеристики рынка, которые будут оказывать существенное влияние на рынок малоэтажного строительства в 2024 и последующие годы:

преобладание самостоятельного строительства жилья (как с привлечением строительных компаний, так и без) относительно приобретения готовых малоэтажных объектов, предлагаемых застройщиками на первичном рынке;
дальнейший рост доли ИЖС в общей структуре вводимого жилья;
рост ипотечного кредитования в сегменте ИЖС на фоне продвижения типовых проектов и развития ипотечных программ;
рост внимания к загородному жилью в связи с развитием инфраструктуры, позволяющей вести комфортную жизнь вне города.