Общество 29 апреля, 14:47

Коммерческая ипотека в 2025 году

Коммерческая ипотека — это кредит банка на покупку или под залог коммерческой недвижимости. К коммерческой недвижимости относятся торговые и офисные помещения на первых этажах жилых домов, в бизнес-центрах, в торговых центрах, отдельно стоящие здания, подвалы и цоколи жилых домов, апартаменты.

Пять фактов, которые важно знать о коммерческой ипотеке

1. Коммерческую ипотеку может оформить как организация (юридическое лицо), индивидуальный предприниматель, так и физическое лицо.
2. Под разную ситуацию можно подобрать банк: одни банки допускают отсутствие официального дохода, другие лояльны к испорченной кредитной истории или молодому бизнесу.
3. Требования к заемщикам: возраст от 21 до 70 лет.
4. Срок кредита для организаций — до 10 лет, для физических лиц — до 30 лет, с учетом возраста на момент окончания выплат.
5. Ставки по стандартным программам — в диапазоне 23–27% годовых. По специальным программам (например, через фонд микрофинансирования) возможно снижение до 8–16%.

Условия оформления: требования к недвижимости, заемщикам, ставке

«Банки при рассмотрении заявки анализируют объект недвижимости: чаще всего кредитуются первые этажи жилых домов. Для отдельно стоящих зданий учитываются год постройки, наличие коммуникаций, удаленность от городов и присутствие офиса банка. Выбор объекта определяет, с каким банком возможно работать», – отмечает Андрей Захаров, основатель агентства «Новактив».

По заемщикам важно учитывать, на кого будет оформляться кредит: на физическое лицо или на организацию. От этого зависит срок, ставка и размер ежемесячного платежа. При работе с заявкой сравниваются одни и те же суммы кредита под разные ставки и на разные сроки.

Для организаций доступны программы поддержки малого и среднего бизнеса. Например, фонд микрофинансирования выдает кредиты до 3 миллионов рублей под 8–16% годовых. В то время как рыночные ставки — 23–27% годовых. Кроме того, у юридических лиц популярны схемы лизинга коммерческой недвижимости, при которых объект оформляется на лизингодателя, а компания выкупает его через платежи, снижая налоговую нагрузку.

Также существуют государственные программы, такие как промышленная ипотека и программа 1764 от Минэкономразвития. Несмотря на временное отсутствие лимитов в банках, заемщики подают заявки и ожидают возобновления этих программ.

По физическим лицам диапазон ставок схожий, но суммы кредитов обычно меньше — до 10 миллионов рублей. Малый и средний бизнес нередко оформляет ипотеку на собственника, который как индивидуальный предприниматель сдает объект в аренду своей компании или третьим лицам.

Пошаговая инструкция по оформлению коммерческой ипотеки

Оформление коммерческой ипотеки — это многоэтапный процесс, в котором ключевую роль играет как выбранный объект недвижимости, так и параметры самого заемщика. От каждого шага зависит вероятность получения одобрения, размер кредита и итоговые условия.

1. Обсуждение объекта покупки

Первым шагом всегда является выбор объекта недвижимости. Это важный этап, поскольку от характеристик объекта зависит возможность его кредитования конкретным банком. Наиболее охотно банки выдают ипотеку под помещения на первых этажах жилых домов. Если речь идет об отдельно стоящих зданиях, особое внимание уделяется году постройки, наличию коммуникаций и удаленности от города. Банк обязательно учитывает, находится ли объект в зоне действия его офисов. Например, в случае объектов, расположенных в Алтайском крае или Кузбассе, требуется уточнение по расстоянию до ближайшего крупного города или отделения банка.

2. Запрос документов по объекту и согласование с банком

Если объект выбран, следующим шагом идет сбор базовых документов по нему и первичное согласование с банком. Это позволяет определить, прокредитует ли банк конкретный объект. В случае положительного предварительного ответа возможно переходить к дальнейшим этапам работы с заявкой.

3. Определение заемщика

На этом этапе принимается решение, на кого будет оформляться ипотека — на физическое лицо, индивидуального предпринимателя или юридическое лицо. Этот выбор влияет на срок, ставку и расчет платежей. Например, физическое лицо может получить более длительный срок (до 30 лет), что снижает ежемесячную нагрузку. Однако на юридическое лицо чаще оформляются крупные суммы, особенно при покупке коммерческой недвижимости под деятельность организации.

4. Расчет параметров кредита и анализ комфортности платежа

С помощью кредитного калькулятора рассчитывают возможные параметры кредита: сумма, срок, ставка, размер ежемесячного платежа. На этом этапе проводится оценка комфортности платежа для заемщика. Сравниваются различные сценарии: одинаковая сумма кредита на разные сроки и под разные ставки.

5. Выбор банка и подача заявки

После расчета параметров подбирается оптимальный банк под конкретную ситуацию клиента. Это может быть банк, лояльный к отсутствию официального дохода, с более мягким подходом к кредитной истории или подходящий по требованиям к типу объекта. Сразу начинается работа с тем банком, где вероятность одобрения наиболее высокая.

6. Согласование условий и сбор пакета документов

После выбора банка согласовываются предварительные условия кредитования. Формируется список необходимых документов. По юридическим лицам и ИП, как правило, требуются: финансовая отчетность, выписки по расчетным счетам, уставные документы. Некоторые банки просят заполнить специальную форму, аналогичную бизнес-плану. Для физических лиц — паспорт, СНИЛС, анкета заемщика, иногда справка о доходах и копия трудовой книжки.

7. Проверка кредитной истории и расчет кредитной нагрузки

Банк проводит проверку кредитной истории заемщика, оценивает наличие просрочек, закрытых банкротств, исполнительных производств. Также рассчитывается текущая кредитная нагрузка и анализируется, какой доход необходимо задекларировать и подтвердить, чтобы получить одобрение на нужную сумму. Некоторые банки допускают заявки с минимальным пакетом документов — по двум документам, без справок о доходах, особенно для физлиц.

8. Одобрение заявки и проверка объекта

Подается кредитная заявка в банк. При ее рассмотрении параллельно проводится проверка объекта недвижимости, продавца и чистоты сделки. Банк может выявить риски, связанные с объектом, которые заемщик самостоятельно не учтет. Это снижает вероятность покупки проблемного актива.

9. Обязательное страхование

Коммерческая ипотека предполагает обязательное страхование объекта и риска потери права собственности. Это дает заемщику дополнительную защиту: если в период пользования объектом будут выявлены юридические проблемы, страховая компания покроет убытки.

10. Заключение сделки и оформление ипотеки

После одобрения заявки и согласования всех условий оформляется сделка купли-продажи. Одновременно заключается ипотечный договор, регистрируется обременение в пользу банка. С этого момента заемщик приступает к исполнению обязательств по кредитному договору.

Кто может оформить коммерческую ипотеку?

• Юридические лица — организации, зарегистрированные в установленном порядке и ведущие предпринимательскую деятельность. Банки рассматривают такие заявки с учетом срока регистрации бизнеса, масштабов деятельности и финансовой отчетности. При этом важно, чтобы показатели по выручке и прибыли отражались в отчетности, так как по формальным методикам банка недостаточная отчетность может повлиять на решение об одобрении кредита.

• Индивидуальные предприниматели — могут оформить ипотеку как на себя лично, так и использовать кредит для приобретения недвижимости под сдачу в аренду своему же бизнесу. Такой подход часто используется в малом и среднем бизнесе, особенно при покупке объектов стоимостью до 10 миллионов рублей.

• Физические лица — частные лица, не обязательно ведущие бизнес. Оформление возможно даже при отсутствии официального трудоустройства или в случае неидеальной кредитной истории. Некоторые банки работают с физлицами по программам с минимальным пакетом документов, в том числе без справок о доходах. При этом важно учитывать, что физическим лицам доступен более длительный срок кредитования — до 30 лет, с учетом ограничения по возрасту заемщика (не более 70 лет на момент окончания срока кредита).

Подбор банка осуществляется индивидуально, в зависимости от конкретной ситуации заемщика. Для разных категорий — физических лиц, ИП или юридических лиц — подбираются оптимальные условия и кредитующие организации, исходя из целей, типа приобретаемого объекта, кредитной истории и структуры дохода.

Риски при оформлении

1. Отказ в заявке. Возможен при несоответствии минимальным требованиям, недостаточном сроке регистрации организации, слабых показателях отчетности, текущих просрочках, исполнительных производствах или банкротствах.
2. Изменение ставки. При ставке, привязанной к ключевой, существует риск её роста. Например, при условии ключевая +3 п.п., при росте ключевой увеличится и платеж. Такой вариант выбирают, если есть готовность досрочно погасить кредит.
3. Формальный отказ по методике банка. Возможен, если отчетность не отражает реального масштаба бизнеса.
4. Юридические риски по объекту. Устраняются через проверку банком и обязательное страхование.

Необходимые документы

Для юридических лиц и ИП:

• учредительные документы;
• бухгалтерская отчетность;
• выписки по расчетным счетам;
• иногда — форма бизнес-плана.

Для физических лиц:

• паспорт, СНИЛС;
• справка о доходах, трудовая книжка (по запросу);
• в некоторых случаях — только два документа.

Преимущества коммерческой ипотеки для бизнеса

Оформление коммерческой ипотеки позволяет бизнесу решить несколько стратегически важных задач, связанных с финансовой устойчивостью, управляемостью расходов и развитием активов.

• Увеличение устойчивости компании за счет роста активов. Приобретение недвижимости в собственность способствует укреплению имущественной базы компании. Это положительно сказывается на восприятии бизнеса партнерами, инвесторами и кредитными организациями, а также повышает финансовую стабильность.
• Фиксированный ежемесячный платеж вместо арендной зависимости. В отличие от арендных отношений, где существует риск роста стоимости аренды по инициативе собственника, ипотечный платеж остается стабильным на протяжении всего срока действия договора. Это позволяет бизнесу избавиться от зависимости от внешних условий.
• Возможность планировать расходы на годы вперед. При наличии ипотечного договора компания может точно спрогнозировать свои ежемесячные расходы, включая процентную ставку, срок и остаток долга. Это упрощает финансовое планирование и бюджетирование.
• Снижение рисков, связанных с повышением арендной платы. Коммерческая ипотека защищает от непредсказуемых изменений условий аренды, которые могут повлиять на операционную деятельность бизнеса. Собственник помещения не сталкивается с необходимостью срочного поиска нового объекта в случае изменения политики арендодателя.
• Использование объекта в качестве инвестиционного или операционного актива. Недвижимость может использоваться как для собственных нужд компании, так и для сдачи в аренду. В ряде случаев предприниматели оформляют ипотеку на физическое лицо, а затем передают объект в аренду своему же бизнесу, что позволяет оптимизировать налогообложение и гибко управлять активом.

Дополнительно, в случае досрочного погашения кредита компания освобождается от долговой нагрузки, при этом оставаясь собственником объекта, что в перспективе позволяет исключить арендные и ипотечные платежи из бюджета.

Банки, выдающие коммерческую ипотеку

Для организаций:

• ВТБ, Альфа-Банк, Левобережный, Ланта-Банк.
• Партнеры лизинговых схем — компания Interleasing.
• Региональные фонды: фонд микрофинансирования, центр «Мой бизнес» и другие структуры.

Для физических лиц:

• Транскапиталбанк — максимально лоялен к залогу, включая земельные участки.
• Банк Санкт-Петербург, Совкомбанк, Металлинвест, Абсолют.
• Сбер, ВТБ — с более жесткими требованиями к объекту.
• Практически все банки, кредитующие покупку квартир, также выдают кредиты на апартаменты.

Отдельно стоит отметить, что банки кредитуют помещения в новостройках от застройщиков — первые этажи, которые приобретаются под коммерцию и сдаются в аренду после ввода объекта.

Можно ли оформить ипотеку на физическое лицо?

Да, можно. Коммерческая ипотека доступна для физических лиц, и такой формат оформления достаточно распространен, особенно среди собственников малого и среднего бизнеса.

На практике часто встречаются ситуации, когда предприниматель, приобретая коммерческое помещение (например, на первом этаже жилого дома или апартаменты), оформляет ипотеку не на юридическое лицо или ИП, а лично на себя как на физическое лицо. Это особенно удобно при покупке относительно недорогих объектов, стоимостью до 10 миллионов рублей. В таких случаях банки охотно выдают кредиты, при этом к заемщику могут не предъявляться жесткие требования по официальному трудоустройству или уровню подтвержденного дохода. В некоторых банках возможна подача заявки по двум документам, без необходимости предоставления справки о доходах или трудовой книжки.

После приобретения недвижимости физическое лицо может сдавать объект в аренду — как собственному бизнесу (если у него есть ИП или компания), так и сторонним арендаторам. Такая схема позволяет:

• оптимизировать налогообложение;
• гибко управлять доходами от недвижимости;
• сохранить объект в личной собственности, не связывая его напрямую с юридическим лицом, что может быть актуально, например, при реорганизации бизнеса или его продаже.

Банки при оформлении ипотеки на физическое лицо учитывают стандартные параметры: возраст заемщика (до 70 лет на момент окончания срока кредита), кредитную историю, текущую долговую нагрузку. При этом срок кредитования может быть до 30 лет, что позволяет снизить ежемесячный платеж за счет растяжки выплат во времени.

Формат оформления ипотеки на физлицо особенно востребован среди предпринимателей, приобретающих помещения под сдачу в аренду, в том числе в строящихся жилых комплексах. Такие объекты на этапе строительства часто приобретаются в ипотеку, а после сдачи в эксплуатацию используются как актив, приносящий доход.