Кадастровая стоимость: на что она влияет с практической точки зрения

Каждый владелец какой-то недвижимости в России просто обязан знать, что это такое. Но многие все равно путают ее с рыночной ценой и почему-то считают, что это какие-то пустяки. Рассказываем, что такое кадастровая стоимость объекта и на что она влияет.

Что такое кадастровая стоимость

Любое современное государство хочет контролировать всю имеющеюся в стране землю и недвижимость. Для этого ведется специальная опись всех подобных объектов – кадастр. И они получают не только номер и историю, но и специальную кадастровую стоимость. По сути, это их оценка, которую устанавливает государство для следующих объектов:

частных домостроений;
апартаментов и квартир;
земельных участков;
гаражей;
любых коммерческих зданий.

Стоимость в кадастре по теории должна быть близка к рыночной (на практике это не так), но рассчитывается по утвержденной методике. Все данные о кадастровой стоимости содержатся в ЕГРН.

Как формируется

Расчетом занимаются специалисты, так называемые кадастровые инженеры. Они трудятся в региональных подразделениях Росреестра. Для формирование кадастровой стоимости берут метод массовой оценки. Для этого похожие объекты группируются, а дальше выводится усредненная стоимость.

Используются три подхода:

сравнительный (на основе реальных сделок купли-продажи, считается наиболее точным);
доходный (для коммерческой недвижимости, исходя из потенциального дохода от аренды или эксплуатации);
затратный (расчет стоимости воспроизводства объекта с учетом износа, применяется для уникальных зданий).

При оценке учитываются несколько факторов. Прежде всего, площадь объекта, но и такие моменты, как расположение, близость транспорта и инфраструктуры, год постройки, наличие коммуникаций и общая экономическая ситуация в регионе.

Как кадастровая стоимость влияет на налоги

Налог на имущество физических лиц рассчитывается по ставкам, установленным Налоговым кодексом РФ.

При этом базовая ставка:

0,1% для жилья, приусадебных построек и гаражей;
0,5% для прочей недвижимости.

Для дорогих объектов (тут речь идет о тех, что дороже 300 млн рублей) с 2025 года действует повышенная ставка 2,5% (ранее 2%). Для дорогих земельных участков предельная ставка также выросла – с 0,3% до 1,5%.

При этом даже если кадастровая стоимость резко подскочила, итоговая сумма налога не может увеличиться более чем на 10% по сравнению с предыдущим годом – это прямо ограничено Налоговым кодексом. Это сделано для защиты владельцев от резких скачков цен.

Кадастровая стоимость при сделках с недвижимостью

В частности, при продаже и дарении недвижимости. При дарении не от близкого родственника получатель платит НДФЛ. Тогда налоговой базой служит кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7. Если надо подсчитать налог при продаже, то действует правило 70%. Система простая: если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости на момент сделки, считать налог будут от оценки в кадастре. Это сделано, чтобы избежать искусственного занижения цены в договорах.

Как узнать кадастровую стоимость

Существует несколько способов проверки. Все они довольно простые и не предполагают какой-то бюрократии. Тут самый простой и совершенно бесплатный вариант – посмотреть на сайте Росреестра. Для этого надо знать кадастровый номер или адрес объекта, информация предоставляется онлайн без регистрации.

Точно так же бесплатно и быстро можно получить информацию в Госуслугах. Но для этого нужна регистрация на портале. Наконец, можно лично обратиться в МФЦ. Тут уже потребуются паспорт и правоустанавливающие документы на объект. Выписку на бумаге будут делать 3-5 рабочих дней. В электронной форме могут сделать и за 15 минут, и за 3 дня, как повезет.